Jak znaleźć właściciela działki? Wszystko o kupnie nieruchomości

Marzysz o działce za miastem? Zawsze chciałeś zostać szczęśliwym posiadaczem własnego domku z ogródkiem? Chcesz nabyć posesję i nie wiesz jak się za to zabrać? Nasz artykuł rozwieje twoje wszelkie wątpliwości! Przeczytaj go a szybko przebrniesz przez zawiłości polskiego prawa o nieruchomościach.

Uzyskanie informacji o właścicielu

Chcąc kupić nieruchomość lub działkę, często możesz natrafić na problem z prawidłowym ustaleniem jej właściciela. Brak tej wiedzy uniemożliwia przeprowadzenie transakcji zakupu posesji. Jeśli interesuje cię nabycie działki opuszczonej lub niezamieszkałej, do wyboru masz kilka sprawdzonych metod weryfikacji.

W przypadku nieruchomości zlokalizowanej na terenie zurbanizowanym najskuteczniejszym rozwiązaniem bywa rozmowa z mieszkańcami okolicznych działek. Część sąsiadów na pewno orientuje się w sytuacji własnościowej, a większość z nich chętnie udzieli stosownych informacji. Wiedza lokalna bywa nieoceniona przy ustalaniu historii posesji. Jeśli jednak ta metoda zawiedzie, pozostaje ci jeszcze wariant formalny.

Dane właściciela każdej zarejestrowanej polskiej nieruchomości znajdują się na portalu www.geoportal.pl. Tam również uzyskasz numer ewidencyjny działki, stanowiący klucz do księgi wieczystej. Z tym numerem musisz udać się do Wydziału Geodezji odpowiedniego Urzędu Miasta — tego właściwego dla lokalizacji obiektu.

Na miejscu wypełniasz stosowny formularz wniosku, na podstawie którego otrzymujesz wypis z ewidencji gruntów. Koszt takiego dokumentu waha się od około 4 złotych za wypis skrócony do mniej więcej 12 złotych za pełną wersję. Wypis zawiera numer księgi wieczystej, dzięki czemu bez problemu odnajdziesz ją za pośrednictwem strony internetowej www.ekw.ms.gov.pl. W elektronicznej księdze wieczystej uzyskasz również szczegółowe dane teleadresowe właścicieli działki. Umożliwi ci to szybki i bezpośredni kontakt. Alternatywnie dane teleadresowe możesz otrzymać również poprzez wydział podatków od nieruchomości w odpowiednim urzędzie gminy.

Proces zakupu działki krok po kroku

Weryfikacja księgi wieczystej

Przed zakupem działki należy szczegółowo sprawdzić jej księgę wieczystą, aby uniknąć nieprzewidzianych problemów prawnych. W tym celu zwróć się z prośbą do aktualnego właściciela posesji o udostępnienie numeru księgi. Ten identyfikator umożliwi ci przejrzenie pełnej zawartości dokumentu. Najwygodniej zrobić to za pośrednictwem strony ministerstwa sprawiedliwości: www.ms.gov.pl.

Przeglądając dokument musisz zwrócić szczególną uwagę na dane zawarte w dziale II księgi wieczystej. To one jednoznacznie potwierdzają tożsamość prawnego właściciela. Dzięki temu masz pewność, że osoba z którą prowadzisz negocjacje jest rzeczywiście uprawnionym właścicielem interesującej cię posesji.

Dokładnie sprawdź również czy dział III i IV dokumentu nie zawiera żadnych wpisów. W tych miejscach bowiem rejestruje się wszelkie obciążenia, służebności oraz hipoteki powiązane z nieruchomością. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do treści wpisów, zgłoś się do notariusza u którego będzie dokonywana transakcja. Ma on obowiązek wyjaśnienia ci wszystkich nurtujących kwestii prawnych.

Weryfikacja przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego

Planując zakup działki upewnij się czy interesujący cię obiekt został uwzględniony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak, koniecznie musisz zapoznać się z treścią tego dokumentu planistycznego. Plan znajdziesz w wydziale urbanistyki urzędu gminy właściwej terytorialnie.

Zawarte w nim zapisy dotyczą docelowego przeznaczenia działki, a także szczegółowych parametrów ewentualnej budowy domu na jej terenie. Dowiesz się między innymi: jaką minimalną powierzchnię powinna posiadać działka przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, oraz zapoznasz się z wytycznymi ustalonymi przez gminę dotyczącymi na przykład koloru dachówek, wysokości budynków czy rodzaju materiałów dopuszczonych przy budowie. Może się zdarzyć, że twoja działka nie została objęta obowiązującym planem miejscowym.

Wtedy musisz udać się do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Tam sprawdzisz ogólne zapisy dotyczące przewidywanego przeznaczenia interesującego cię obszaru. Przed zakupem posesji musisz złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla twojej działki. Tylko po uzyskaniu tego dokumentu możesz formalnie rozpocząć procedurę budowlaną. Dopiero po otrzymaniu pozytywnej decyzji załatwiasz niezbędne formalności zakupowe u notariusza.

Sprawdzenie wymiarów i parametrów działki

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki mieszkalne oraz ich usytuowanie względem granic określa rozporządzenie ministra infrastruktury. Zgodnie z jego zapisami budynek mieszkalny jednorodzinny na działce musi znajdować się minimum 4 metry od granicy z sąsiednią działką, jeśli jego okna lub drzwi zwrócone są w stronę tej granicy. W przypadku gdy ściana graniczna nie posiada otworów okiennych ani drzwiowych, ta odległość skraca się do 3 metrów.

Istnieją również przepisy umożliwiające sytuowanie budynku bliżej granicy działki. Taka opcja dopuszczalna jest wówczas gdy konkretne usytuowanie domu wynika bezpośrednio z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego. Możesz z niej skorzystać również w sytuacji gdy działka w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 metrów — wtedy możliwa jest zabudowa w granicy.

Weryfikacja dostępności mediów i infrastruktury technicznej

Sprawdź czy w pobliżu działki przebiega sieć wodociągowa, kanalizacyjna, elektroenergetyczna oraz gazowa. Takie informacje możesz uzyskać w wydziale infrastruktury komunalnej starostwa powiatowego. Dowiesz się tam również o możliwościach technicznych podłączenia się pod poszczególne sieci oraz szacunkowych kosztach ich użytkowania i przyłączenia.

Jeśli nie masz możliwości podłączenia się do sieci wodociągowej, będziesz musiał wybudować na terenie działki studnię głębinową. W przypadku gdy sieć elektryczna znajduje się w znacznej odległości od twojej posesji, musisz liczyć się z poniesieniem kosztów związanych z budową przyłącza energetycznego. To może znacząco zwiększyć budżet przeznaczony na realizację inwestycji. Przy braku kanalizacji konieczne będzie zamontowanie przydomowej oczyszczalni ścieków lub szczelnego zbiornika bezodpływowego (szamba).

Sprawdzenie stanu zadrzewienia działki

Wycinka drzew w Polsce regulowana jest przez szczegółowe przepisy ustawy o ochronie przyrody. Aby jej dokonać musisz zwrócić się do wydziału ochrony środowiska znajdującego się w urzędzie gminy. Tam uzyskasz szczegółowe informacje dotyczące procedury uzyskania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów. Wycięcie drzew bez odpowiedniego zezwolenia podlega karze grzywny, której wysokość uzależniona jest od gatunku i obwodu usuniętych drzew.

Wybór formy prawnej nabycia nieruchomości

Zakup działki może odbywać się w dwóch podstawowych formach prawnych: nabycie na własność lub ustanowienie prawa użytkowania wieczystego. Decydując się na prawo użytkowania wieczystego musisz się liczyć z przejściem przez dwuetapową procedurę notarialną. Najpierw zostanie sporządzona warunkowa umowa sprzedaży, którą notariusz ma ustawowy obowiązek przesłać do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, aby organ ten mógł skorzystać z prawa pierwokupu przysługującego gminie. Jeśli w ciągu 30 dni od otrzymania zawiadomienia nie zdecyduje się on nabyć nieruchomości, wtedy będziesz mógł podpisać umowę przyrzeczoną i stać się użytkownikiem wieczystym swojej wymarzonej działki.

Użytkowanie wieczyste wiąże się z obowiązkiem corocznego wnoszenia opłat na rzecz właściciela gruntu (zazwyczaj gminy). Jednak od 2019 roku obowiązują ułatwienia w przekształcaniu użytkowania wieczystego w prawo własności — większość osób fizycznych może tego dokonać na preferencyjnych warunkach.